TOD开发趋势与动态研究探索房企发展新机会

发布日期:2022-05-14 15:41   来源:未知   

  近年来,许多规模房企早已参与到TOD项目的投资开发当中,TOD项目地块价值日益凸显,但TOD模式发展至今,也面临诸多难题。克而瑞深圳区域研究人员章善桐以《TOD开发趋势与动态》为主题,基于TOD模式对项目类型特征、房企TOD项目的获取途径、开发模式以及典型项目发展现状进行了深度分享。

  TOD是指在城市区域开发、规划设计的过程中,以交通运输为导向的一种开发模式,该模式通过建立集交通、商务、商业、文化、教育、居住为一体的城市功能区,以公共交通站点为中心,400-800米(步行路程约5-10分钟)划定半径,对范围内的土地进行深度开发,并注重功能集聚与垂直立体空间的开发利用,优化城市布局,实现社会效益和经济效益最大化。

  从城市整体的发展前景来看,香港牌正版彩图一百度TOD模式更倾向于借助公共交通线路及节点规划引导土地开发、产业及人口导入。围绕城市公共交通站点进行多样化、高密度的土地开发,可在优化城市空间及发展格局、提升城市消费能级、缓解大城市病等方面发挥重要作用。

  从城市建设背景来看,TOD可充分结合地方政府发展诉求,在提供城市公共交通公共品的同时,通过土地溢价回收弥补前期投入,并通过站城一体融合发展,将交通、空间与产业统筹考虑,实现政府多维度目标。

  此外,从开发商资源获取与竞争优势来看,TOD模式可为房企在城市土地资源日趋紧缺的背景下,带来新的开发资源、增强溢价能力、拓展增长空间与能力半径等益处,为房企转型提供新契机。

  根据公共交通建设(以轨交为代表)与站点周边物业开发机制与整合程度,TOD开发可分为两个层次:

  一类是以纯TOD开发,在规划与建设层面将轨道与周边土地开发结合,以实现站点周边交通为导向的开发,典型代表城市上海。

  二类是以“轨道+物业”为融资方式的TOD开发,在融资层面将轨道开发成本与土地开发利润相结合,典型代表城市深圳。香港马会黄大仙资料

  根据十四五年规划纲要和相关文件目标预估,未来五年全国单通过地铁等城市轨交建设带来的可开发TOD项目建面至少达到10.6亿平方米,这个数值大于2020年TOP200房企操盘销售面积总和约9.3亿平方米,潜力可观。过去10余年中,国铁建设平缓,高铁、地铁建设提速,预计今后5-15年内亦将持续稳步增长,未来城市轨交蓬勃发展、加速崛起。

  目前从国内已有的TOD项目发展情况来看,主要分为区域型TOD、城市型TOD、社区型TOD三大类型。

  区域型TOD是指以城际铁路站点、高铁站点为中心,以区域交通枢纽、商业办公、商务功能为主导的混合开发模式。

  此类型一般住宅属性用地比例较少,区域型TOD除了铁路站点之外,还会与单条或几条地铁线路多轨交汇,构成规模较大的区域交通运输枢纽,并集成公共服务属性。相对而言区域型TOD具备更强的区域影响力。

  城市型TOD是指以多条地铁、轻轨或地面公共交通的换乘枢纽为中心,以商业办公、商住、公共开放空间为主导的混合开发模式,相比区域型TOD,城市型TOD范围内通常会规划有更多的商住、住宅或政策性住房用地。

  社区型TOD是指以地铁或轻轨的公共交通站点为中心,以商业办公、纯住宅、政策性住房、公共配套、公共服务设施为主的混合开发模式。通常只是基于公共交通的某一个支线站点进行规划。

  尽管TOD项目的发展价值潜力不断凸显,但是也并非所有企业都能参与其中分享红利。TOD项目的开发建设面临一系列的难题,因其自身特点在激烈的市场竞争环境下其自身特点在规划设计、融资、建设、运营等方面存在诸多难点。

  此外,房企参与TOD项目对资金实力、融资能力、专业技术、开发运营经验也都有较高的要求。这都考验着房企的长周期运作能力、资金实力和融资能力、先进规划设计理念的能力、复合型业态开发能力、以及与政府及地铁公司等主体之间协调的能力。

  TOD项目大多采取分层设立土地使用权,并采取附带条件挂牌、作价出资、协议出让、授权经营等供地方式。

  在分层确权方面,多地自然资源主管部门根据不同的用地性质,设置了不同的供地方式细则,如地铁线路等轨道交通用地部分以划拨方式供地,车辆段和交通转换层等交通配套用地以协议出让方式出让国有建设用地使用权,而其他上盖及周边商业、办公、住宅等经营性用地开发部分则需招拍挂,并通常将一体化要求纳入招拍挂文件,落实TOD一体化开发理念等。

  在开发模式上,按照土地使用权、开发建设权和收益权取得途径的不同,实际操作中出现一二级联动开发、合作开发、房企独立开发等模式。由于具备轨道交通专业背景和开发资质的房企仍为少数,加上TOD项目开发复杂、投资大,多数房企发展TOD项目还是选择合作开发模式,房企与地铁公司合作已经成为主流趋势。从不同合作方式角度来看,目前国内较为常见的合作模式有三种:项目公司式合作、股权合作以及收益权合作。

  ①项目公司式合作开发模式是房企与地铁公司先合作成立项目公司,再以项目公司为主体参与公开市场的土地招拍挂,合作双方按项目公司股份占比共担土地成本,共同开发项目,共享开发收益。

  ②股权合作模式是地铁公司在取得包括公共交通枢纽地块及相关经营性地块之后,由房企通过股权收购方式获取地铁公司TOD综合开发项目的部分权益,以参与到开发建设中。这种合作模式在国内采用较为广泛,主要是由于地铁公司具备轨道建设相关专业能力和开发经验,在拿地环节更具备优势。在该模式下,项目资金在合作前全部来自地铁公司,合作后由双方按股权比例承担。

  ③收益权合作模式是地铁公司与协议合作方按协议确定责、权、利,项目用地不发生股权转移,房企与地铁公司按照收益权比例进行投资。招标过程中,收益权与BT融资建设招标捆绑进行。实操层面上,由于该模式合作管控风险较大,存在法律风险等,目前尚未成熟,仍处于初步探索阶段。

  TOD模式已进入快速发展成熟的阶段,伴随着城市群和都市圈的逐步发展,TOD开发的新机会逐渐显现,轨交网络促区域转型,从以往的集聚、分化再到共生阶段,逐步提升整体价值。未来“TOD+”开发机会将逐步显现,如:“TOD+综合服务中心”、“TOD+城市更新”、“TOD+产业平台”、“TOD+特色小镇”等。

  近年来,有越来越多的规模房企通过与地铁公司合作或独立投资拿地的形式参与TOD项目的开发,TOD项目地块价值日益凸显。

  开发模式上,万科主要通过与地铁公司合作,并已与杭州市地铁置业有限公司、深圳市地铁集团有限公司等多个地铁公司合作,已在上海、深圳、广州、杭州等多个“一二线城市”布局了TOD项目,通过股权合作等方式与地铁公司深度绑定,至2020年6月已累计获得全国49个TOD项目,并成功推出天空之城系列热销项目。

  2、龙湖:以商业优势引领TOD发展龙湖2003年初次探索尝试TOD模式,打造了重庆北城天街。现布局TOD项目已超17年,其本身丰富的商业经验为TOD项目的打造奠定了良好的基础。目前TOD项目主要分布在一二线座,基于轨交节点上盖的TOD项目将占到较大比重。

  龙湖的TOD项目主要分布在高能级城市,并因地制宜细分为区域型及城市型产品,具体涉及聚焦地铁站枢纽的城市节点级项目和城市商圈级项目,以及围绕高铁站、轻轨、地铁等多交通节点的城市门户级和城市产业级项目。拿地及开发模式方面,龙湖通常采用独立开发模式。并且打造专业的TOD团队,在全球范围内配置了优质的TOD规划设计资源、商业规划设计产业资源,鉴于丰富的资源优势,龙湖和当地政府、轨交公司进行的协调沟通也更加顺畅。

  产品业态方面,依托集团内部住宅开发销售、商业运营、长租公寓、物业服务、产城、养老等多元产业发展的经验,在TOD项目的打造上融入多元复合业态,并建立产业平台,提升管理效率。

  具体来看,前期由广州地铁集团获取土地,越秀金控产业基金管理联合广州轨道交通城市更新基金,完成地块的土地整备与一级开发。接着由越秀地产通过股权收购的形式,与广州地铁集团合作成立项目开发平台公司,对TOD项目进行实际操盘开发。项目开发完成后,商业部分还可以借助越秀旗下的商投和房托平台,进行商业运营或资产证券化。

  5TOD近期动态和展望近年来,围绕TOD开发相关政策陆续出台,全国多地持续扩张城市轨交建设,积极推出TOD土地,长三角、大湾区、主力一二线城市TOD项目高频出没,成为热点区域,其中杭州及广佛表现抢眼,体量上以20万㎡-100万㎡为主,居住主导型TOD最常见。从一线城市为主到二线城市为主的变化,提倡加快铁路和地铁等轨交建设;从物业综合开发规划设计、土地供应、开发范围、收益分配等方面,制定规范引导各城市TOD项目的综合开发。

  关于加快实施轨道交通车辆基地及周边土地综合开发利用,其中上海首先提倡二规合一模式,它能够避免时间的浪费及后期不断的修改方案,随后郑州、广州、天津等地都有类似的政策推动开发。

  此外,目前在广东、成都等地推行分批供应模式。探索对土地综合开发用地采取“成片提供,分期供应”的方式办理用地相关手续。

  预计未来5-10年将会是TOD项目建设的高峰期,TOD将成为持续性的城市营造活动,TOD站点将不再只是“移动”的据点,而是集中“人·物·事”的城市节点,聚集体验与活动,实现站城人一体化升级,不断驱动城市的价值提升。